当前所在:美洲经济
美国住宅市场复苏艰难(经济透视)
时间:2012.12.12 来源: 作者:
 当美国人迎接圣诞节的时候,经济复苏乏力仍是他们心头挥之不去的阴影。住房作为市场经济中“生产量”和“交易量”最大的物品,其繁荣与否对美国经济的复苏至关重要。

  2012年以来,美国的住宅市场出现了一些向好迹向。截至10月份,住房开工许可达83.4万套,同比增长33%;新建住房开工量达到78.6万套,同比增长28%,预计全年可达89万套,比上年增长25%;住房销售量也在逐月上升,其中,存量房销售468.3万套,同比增长10%,新建住房销售达到38.7万套,同比增长26%。住房价格也从负增长转为正增长,三季度新建住房均价为28.79万美元,同比增长9%,存量住房均价为23.38万美元,同比增长7%。

  这些数据在一定程度上表明,美国的住宅市场已度过了2009年最困难的时期,其复苏主要得益于以下几个因素:一是美国整体经济的修复,今年第二、三季度,美国的GDP增速分别达到了1.3%和2%;二是失业率的降低,从第二季度的10%降至第三季度的8.1%;三是借贷成本较低,30年固定利率抵押贷款利率创历史新低,为3.54%,同比下降18%,15年固定利率住房抵押贷款利率为2.83%,同比下降19%,低利率有效提高了居民购房的可支付能力。

  然而,这些数字的背后还存在着诸多隐忧。一是住房销售量虽有上升,但仍处历史低位,特别是存量房交易中有24%是取消抵押赎回权和负资产住房的打折销售。二是新建住房开工量仍低于正常年份。通常,按美国人口增长和旧房的拆除量,每年需新建住房在150万套左右,而现行开工量还不足100万套。三是“影子库存”居高不下。目前美国新建住房的库存处在历史低点,但新房开工量却动力不足,大量严重违约和进入取消抵押赎回程序的住房约有300万套,要消化掉这些“影子库存”仍需相当长时间。四是住房抵押贷款发起额增长缓慢,三季度房贷发起额为5236亿美元,尽管政府采取多种救赎、再融资措施,但取消抵押贷款赎回的比率仍在2%左右,房贷违约率徘徊在7%,次贷违约率则高达20%。这意味着部分住户的资产负债表仍在修复之中。

  对借款人来说,危机后房价下跌带来的负资产,不仅导致财富缩水,还贷能力和借贷消费能力减弱,还会产生“住房锁定效应”,即负资产限制了劳动力流动寻找新的就业机会的能力,从而形成恶性循环,进一步影响住房市场和宏观经济。正是由于上述原因,美国私人住房投资额占其GDP的比例,已经连续4年低于3%,这在美国过去50年的历史上都是不多见的。

  从消费角度看,以往美国人都把住房视为“提款机”,随着7万多亿美元财富的蒸发,居民消费开始受到收入硬预算的制约。据相关机构测算,房产价值的缩水导致年消费额减少2000多亿美元,约占GDP的1.3%。这无疑对就业和美国经济增长产生了不可低估的影响。美国住宅市场的修复不仅艰难,而且所需时日漫长。

 
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